Vom Rettungsring zum Sorgenkind?

Der Schweizer Immobilieninvestmentmarkt bleibt auch 2015 attraktiv; die Risikobereitschaft der Anleger ist hoch. Ein besorgniserregender Cocktail.

Von Susanne Kapfinger

Der SNB-Entscheid, den Euro-Mindestkurs aufzuheben und die Zinsen nochmals zu senken, hat die Ausgangslage für Schweizer Pensionskassen entscheidend verändert. Die Auswirkungen werden uns über die realwirtschaftliche Entwicklung wie auch über die Anlagepräferenzen erreichen. Vermögensverluste, tiefe Zinsen und sinkende Anlagerenditen wirken sich auf alle Beteiligten aus.

Wechselkurs-Yo-Yo im Fokus

Wie die Konsequenzen für die hiesigen Anlagemärkte aussehen, hängt vom Verlauf des Wechselkurses sowie von den Reaktionsmustern der Wirtschaftsakteure und Anleger ab. Eines ist jetzt schon klar: Aus Anlegersicht hat der Immobilienmarkt nochmals an Attraktivität gewonnen, vor allem, weil Bundesobligationen keine Renditen mehr abwerfen und der Zinsspread zur risikolosen Anlage bei Immobilieninvestments eine zentrale Richtgrösse ist. Ausserdem haben sich die Volatilitäten und damit die Risiken bei anderen Anlageformen (unter anderem Aktien) erhöht.
Das Gespräch mit Yves Fischli, CEO Tellco Gruppe und der Sammelstiftung PK Pro, auf Seite 2, macht dies deutlich. PK Pro glaubt an Sachwerte. Die Immobilienquote von 30% macht es deutlich. Es gäbe kaum Anlagealternativen, so die Begründung.
Der verschärfte Anlagenotstand lässt also die Nachfrage nach hochwertigen Immobilieninvestitionen weiter steigen. Das ist aber mit Gefahren verbunden. Die SNB warnte erstmals noch unter der Führung von Philipp Hildebrand 2010 vor den Risiken einer Immobilienblase. Um einer Überhitzung am Immobilien- und Hypothekarmarkt entgegenzuwirken, hat die SNB daraufhin in 2013 den antizyklischen Kapitalpuffer in Kraft gesetzt, den sie rund ein Jahr später zusätzlich erhöht hat. Die Märkte haben sich seitdem nicht beruhigt.

Immobilien-Investitionen sind «schlecht planbar»

Die Risiken am Schweizer Immobilienmarkt sind im vierten Quartal 2014 erhöht geblieben: Der UBS Immobilienblasenindex lag auf 1,28 Punkten. Werte über 1 deuten auf eine Blasenbildung hin, wohingegen ein Wert über 2 bereits eine Blase signalisiert. Die laufenden Entwicklungen deuten eher auf eine Verschärfung des Blasenproblems hin. Wenn Anleger auf dem Höhepunkt eines Immobilienbooms überteuerte Preise für Liegenschaften zahlen, sprechen Makler vom «dummen Geld». Ob es dennoch klug ist, auf Immobilien zu setzen, lässt sich schwer abschätzen, wenn sogar der grösste Vermögensverwalter des Landes, die UBS, Immobilieninvestitionen grundsätzlich für «schlecht planbar» hält. Die Immobilienmärkte sind zugleich Rettungsring wie Sorgenkind. Das hilft den Entscheidungsträgern der 2. Säule nicht viel weiter.

Gefährliche Rettung aus der Not

In der Realwirtschaft haben sich jedenfalls die Aussichten eingetrübt. Das heisst, weniger neue Arbeitsstellen, eine nachlassende Zuwanderung oder gar sinkende Löhne. Das wirkt sich auf alle Segmente des Immobilienmarkts negativ aus, wenn auch unterschiedlich stark. Die Immobilienexperten von Wüest und Partner nennen die am meisten betroffenen Segmente: Zweitwohnungen, Wohnimmobilien in Grenznähe sowie Geschäftsflächen. Ab Seite 4 lesen Sie, wie sich die wichtigsten Immobilienmarktsegmente aktuell bewegen. Stiftungsräte müssen nun die möglichen Auswirkungen abschätzen, um die nötigen Korrekturmassnahmen einzuleiten. Solche Massnahmen können allgemein aus Zinssenkungen, Planänderungen, Senkung der Umwandlungssätze, Liquidationen oder Umstrukturierungen bestehen. Denn Pensionskassen werden 2015 wohl oder übel unter einem sinkenden Deckungsgrad leiden.

Steigende Risiken für Sanierungen

Verschlechtern sich die Deckungsgrade, erhöht sich aber das Risiko für Sanierungskosten. Diese werden meist von Arbeitnehmern und/oder Arbeitgebern getragen. Demnach müssen Arbeitgeber, die nach den internationalen Standards IAS 19 oder US Gaap bilanzieren, auch ihre Rückstellungen anpassen.

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