Proptech rechnet Renditen

Susanne Kapfinger, Ökonomin und Leiterin Redaktion AWP Soziale Sicherheit

Wieviel Wert hat meine Immobilie? Diese Frage beschäftigt Pensionskassen in diesen Tagen ganz besonders. Denn jetzt, nachdem die Schweizerische Nationalbank, die Zinsen erhöht hat, könnte es zu Wertanpassungen gekommen sein. Antworten über den Status Quo liefern Immobilienschätzer. 

Dieses Jahr müssen sie besonders viel einkalkulieren. Denn die höheren Zinsen haben vielfältige Folgen: Einerseits verteuern sie die Finanzierungskosten, was die Nachfrage auf den Wohneigentumsmärkten senkt. Andererseits verändern sie den Mietwert der Mietwohnungen. Beides sorgt für Erschwerungen. Etwa bei der Bewertung von Bestandesimmobilien und auch bei der Berechnung zukünftiger Renditen. 

Cashflow ist King

Es gibt eine Vielzahl an Bewertungsmethoden. Die Discounted Cashflow (DCF) Methode ist unter institutionellen Immobilieninvestoren mit Bestandesimmobilien wohl die bekannteste. DCF ist ein international anerkanntes Verfahren, bei dem zur Wertermittlung die Zahlungsströme auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden. Die Grundidee dabei ist: Künftig erzielbare Erträge bestimmen den Marktwert einer Liegenschaft. Es bleibt abzuwarten, wie die Bewertungsspezialisten den Diskontsatz an die neue Situation anpassen. Viele Experten gehen davon aus, dass die Bewertungskorrekturen im Vergleich zu den kotierten Märkten gering ausfallen werden. 

Viele Transaktionen zählen

Künftige Zahlungsströme voraussehen ist in der gegenwärtigen Marktdynamik aber äusserst anspruchsvoll. Die hedonistische Bewertungsmethode dürfte deutlich realitätsnäher sein. Die Bewerter verwenden hierbei ein Vergleichswert-Verfahren, bei dem die Eigenschaften und Kaufpreise tausender effektiv erfolgter Immobilien-Transaktionen mittels statistischer Verfahren miteinander verglichen werden. Damit lässt sich der statistisch wahrscheinlichste Markt- oder Mietpreis einer Immobilie bestimmen.

Diese Methode erfährt gegenwärtig einen Hype. Viele Proptech-Unternehmen entwickeln sie weiter und peppen sie mit neuen Datenverarbeitungs-Technologien und Software auf. Das Resultat heisst: Automated Valuation Modell (AVM). 

AVM ist präzise und schnell

AVM verwendet Big Data Analytics, Machine Learning und künstliche Intelligenz und macht präzise Live-Immobilienbewertungen möglich. Angewendet wird diese Methode in der ganzen Wertschöpfungskette von Immobilienportalen über Banken, Hypothekenvermittlern und Vermögensverwaltern bis zu den Projektentwicklern. Ein Vorreiter in AVM auf dem Schweizer Markt ist Pricehubble. Sie verwenden unter anderem Lagekriterien wie Geräuschpegel, die Qualität der Aussicht oder Sonneneinstrahlung. Unter Einbezug dieser und weiterer Faktoren liegen die renditestärksten Bezirke in Schweizer Städten an folgenden Adressen: In Basel rentieren Wohngebäude mit der Postleitzahl 4001 mit 2,6 Prozent am meisten und in Bern rentieren sie mit 3,2 Prozent im Gebiet 3018 am stärksten; in Zürich beträgt die statistisch höchste Rendite 2,4 Prozent auf dem Gebiet in 8001.

Blackbox lüften

AVM ist sicherlich eine technologische Errungenschaft, hat aber auch ihre Grenzen. Wenn eine Immobilie ungewöhnliche physische Merkmale aufweist oder sich in einem Gebiet befindet, zu dem nur wenig Marktdaten vorliegen, ist AVM für die Bewertung ungeeignet. Die Royal Institution of Chartered Surveyors – ein Verband der Immobilienwirtschaft – setzt zudem Standards für das Tool: AVM muss erklärbar und testbar sein, um seine Leistung im Zusammenhang mit dem Zweck der Bewertung beurteilen zu können – AVM darf keine Blackbox sein.