Die Immobilienpreise in der Schweiz steigen seit bald zwanzig Jahren. In den letzten zehn Jahren sogar rasant, um durchschnittlich 4,2 Prozent pro Jahr. Viele befürchten, dass anstehende Zinserhöhungen dem Immobilienboom ein jähes Ende setzen. Doch die Immobilienpreise sind nicht allein von niedrigen Zinsen getrieben. Mindestens vier weitere Faktoren unterstützen die Preisdynamik.
Erstens hat der grosse Wohlstand in der Schweiz das Bedürfnis nach qualitativem Wohnraum entstehen lassen. Kommt hinzu, dass gesellschaftliche Tendenzen (Individualisierung), wie die frühe Abnabelung vom Elternhaus oder vermehrte Single-Haushalte den Flächenbedarf erhöhen.
Zweitens ist der Boden in der Schweiz ein stark begrenztes Gut. Auf der einen Seite ist ein Grossteil der Fläche ihrer Tektonik wegen nicht bebaubar (Berge, Seen). Auf der anderen Seite wächst die Bevölkerung um jährlich ein Prozent. Das treibt die Preise nach oben.
Drittens führt die hohe Mobilität der Bevölkerung zu einem sehr anpassungsfähigen Wohnmarkt. Für den Mietmarkt heisst das: Der Vermieter kann bei einem Mieterwechsel die Miete stets der aktuellen Marktlage anpassen – sprich Mieterhöhungen durchsetzen. Wird die Immobilie nach der Discounted-Cashflow-Methode bewertet, steigt dadurch auch der Immobilienwert.
Viertens beeinflussen auch staatliche Eingriffe wie die Raumplanung (Bodenstrategie) oder Bauvorschriften die Immobilienpreise. Die Raumplanung soll der Zersiedelung entgegenwirken, Bauvorschriften sollen den CO2-Ausstoss und Energieverbrauch von Gebäuden verringern. Viele dieser Vorschriften haben seit 1970 die Baukosten um ein Vielfaches ansteigen lassen.
Steigende Baukosten absehbar
Es ist vorhersehbar, dass der Boden noch knapper und die Baukosten teurer werden. Dafür spricht die neue Bodenstrategie des Bundes ebenso wie neue Umweltauflagen.
Die Nutzung des Bodens in der Schweiz ist laut Bundesamt für Umwelt (Bafu) nicht nachhaltig. Deshalb wurde die Bodenstrategie erarbeitet. Der Entwurf enthält folgende Ziele: Bis 2030 soll der Bodenverbrauch in der Schweiz halbiert werden. Zudem soll in der Raumplanung nicht nur die Menge, sondern auch die Qualität der Böden eine Rolle spielen. So sollen etwa die Umweltauswirkungen auch bei kleineren Bauvorhaben verstärkt überprüft werden. Heute gelten zwar für alle Baustellen die gleichen Umweltvorgaben, überprüft werden diese jedoch nur bei den grossen Vorhaben.
Auch das CO2-Gesetz hat die Umweltauflagen verschärft. Anlässlich des Klimagipfels in Paris hat sich die Schweiz verpflichtet, den CO2-Ausstoss bis 2030 gegenüber dem Wert von 1990 zu halbieren. Nebst den hohen Endzielen wurden auch sektorielle Zwischenziele festgelegt. Im Gebäudebereich beträgt das Absenkziel 51 Prozent des CO2-Ausstosses bis 2027. Werden diese Anforderung nicht eingehalten, sollen fossile Heizungen für Neubauten und Erneuerungen von den Kantonen verboten werden.
Immobilienbesitzer investieren deshalb jährlich mehrere Milliarden Franken in den Unterhalt und die energetische Verbesserung ihrer Liegenschaften. Der Gebäudebereich liegt denn auch mit dem CO2-Ausstoss aus Brennstoffen auf Zielkurs. Bis 2016 wurde eine Senkung des Ausstosses gegenüber 1990 um 24 Prozent erreicht. Bis 2020 wird eine Reduktion um 40 Prozent erwartet.
Hinzu kommt, dass die Energiedirektoren neue Mustervorschriften im Energiebereich (MuKEn 2014) einführen. Im Unterschied zu den bisherigen MuKEn wird zum ersten Mal in die Bestandesgarantie im Gebäudebereich eingegriffen. Das wird eine weitere Investitionswelle auslösen.
Mehrstufiger Preisbildungsprozess
Der Preisbildungsprozess auf dem Immobilienmarkt ist demnach nicht allein von Zinsbewegungen abhängig. Eine wesentliche Rolle spielen Wirtschaftswachstum, Beschäftigung, Löhne und politische Vorstösse. Diese Faktoren relativieren den Preisanstieg im letzten Jahrzehnt. Und sie werden auch bei steigenden Zinsen die Immobilienpreise etwas stützen.
