Keine Angst vor steigenden Zinsen

03. Oktober 2018, von Susanne Kapfinger

Die Schweizerische Nationalbank setzt ihre Negativzinspolitik fort. Und zwar mindestens bis Herbst 2019. Damit bleibt auf den Schweizer Immobilienmärkten das Risiko starker Korrekturen vorerst gebannt. 

Besitzer von Renditeliegenschaften müssen im kommenden Jahr trotzdem auf der Hut sein. 

Druck auf Mieten erhöht sich

Das Angebot im Mietwohnmarkt übersteigt weiterhin die Nachfrage, weshalb die Leerstände unverändert steigen. Um mittelfristig eine aus dem Ruder laufende Leerstandsituation zu verhindern, müsste die geplante Mietwohnungsbautätigkeit in diesem Jahr abnehmen. Das tut sie vorerst aber nicht: Laut Seco wird die Bautätigkeit in der zweiten Jahreshälfte an Dynamik zulegen. Die Mieten werden demnnach unter Druck bleiben. 

Aufgrund des hohen Renditeaufschlags gegenüber Obligationen bleiben Immobilienanlagen aber weiter gefragt. Zu Recht. Die mittelfristig unabdingbare Zinserhöhung wird zwar die Deckungsgrade der Pensionskassen belasten, aber in einem geringeren Ausmass, wie mancherorts befürchtet. Dafür sprechen zwei Gründe. 

Soft-Landing dank Transparenz

Erstens: Der Schweizer Immobilienmarkt ist sehr transparent. Das ist wichtig. Denn je transparenter ein Land, desto geringer ist der bei einem Immobilien-Crash registrierte Preiszerfall. Der Zusammenhang zwischen dem Transparenz-Grad eines Landes und der Heftigkeit eines Crashs  wurde in einer empirischen Untersuchung von Immobilienblasen in verschiedenen Ländern nachgewiesen (Immobilienblasen und Transparenz, Universität Zürich). 

Der globale Immobilien-Transparenz-Index 2018 des Beratungsunternehmens JLL platziert die Schweiz auf Platz 15. Das ist zwar kein Spitzenrang, aber immer noch ein sehr transparenter Markt. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Preisübertreibung in einem Soft-Landing mündet, ist demnach hoch.

Moderne Berechnung des Zinsrisikos

Zweitens sind die Zinsrisiken bei Immobilienanlagen weniger ausgeprägt wie bisher vermutet, wie eine Arbeit von Alain Chaney, Geschäftsführer Bern bei Wüestpartner zeigt. Zur Quantifizierung des Zinsrisikos  benutzt er einen Bottom-up-Ansatz, der auf den Erfolgsrechnungen von Liegenschaften beruht. Die empirischen Daten zeigen, dass Renditeliegenschaften grundsätzlich ein tieferes Zinsrisiko aufweisen als beispielsweise klassische Obligationen.

Der höhere Diskontsatz, welcher mit einem Zinsanstieg verbunden ist, führt zwar vorerst bei beiden Anlageformen zu einer Reduktion des Wertes. Im Gegensatz zu Obligationen erhöhen sich jedoch bei den Immobilien gleichzeitig auch die zu erwartenden Geldströme, was den negativen Effekt der Zinserhöhung abschwächt.

Doch trotz Soft-Landing und der schwächeren Zinssensivität ist mittelfristig in manchen Segmenten mit schmerzhaften Wertberichtigungen zu rechnen. So finden sich besonders viele leerstehende Mietwohnungen ausserhalb der Zentren. Dort sind Korrekturen teils kaum vermeidbar. Pensionskassen sollten diese Risiken deshalb frühzeitig in ihre Kalkulationen einbeziehen.