«Hypothekarforderungen sind weniger attraktiv»

Heinz Rothenacher, CEO von Complementa, erklärt im Interview was mit festverzinslichen Wertpapieren bei steigenden Zinsen passiert.

Susanne Kapfinger: Was geschieht mit den Immobilienbewertungen, wenn die Zinsen steigen?

Heinz Rothacher: Der Zinssatz ist eine Komponente des Diskontsatzes, welcher für die Bewertungen von Immobilien verwendet wird. Zinserhöhungen belasten dadurch die Bewertungen. Dennoch steigen sie während eines Wirtschaftsbooms, wenn steigende Mieten die Zinsänderung überkompensieren. Können Mieterhöhungen nur verzögert durchgesetzt werden, wie es das Referenzzinssatzsystem für Mietwohnungen erlaubt, kommen die negativen Bewertungseffekte eher zum Tragen. 

Steht ein Immobiliencrash bevor?

Complementa sieht unmittelbar keinen Immobiliencrash. Aber wenn die Zinsen weiter stark steigen, kann dies eine Erhöhung der Diskontsätze durch die Schätzer zur Folge haben. Daraus ergeben sich potenzielle Wertkorrekturen bei Immobilien. Des Weiteren sind aufgrund der steigenden Zinsen die Renditeprämien von direkten und indirekten Immobilieninvestitionen im Vergleich zu Obligationen gesunken. Das macht festverzinsliche Instrumente wieder attraktiver. 

Macht es auch Hypothekarforderungen attraktiver?

Die Hypotheken haben aufgrund der Zinserhöhungen an relativer Attraktivität eingebüsst. Sie wurden während dem anhaltenden Tiefzinsumfeld oft als Alternative zu Obligationen eingesetzt. Durch die Rückkehr in ein positives Zinsumfeld sind nun aber die Renditeerwartungen der Obligationen gestiegen. 

Deshalb werden Obligationen nun stärker gewichtet?

Investoren könnten tendenziell wieder liquidere Obligationen bevorzugen. Zur Diversifikation werden aber weiterhin Hypothekarforderungen eingesetzt. Weder Hypothekenforderungen noch Obligationen bieten aber einen Inflationsschutz, Immobilien bis zu einem gewissen Grad schon.