Betongold: Ende einer Ära?

Susanne Kapfinger, Ökonomin und Leiterin Redaktion AWP Soziale Sicherheit

Vorsorgeeinrichtungen begehren es seit Jahrzehnten: das Betongold. Das ist verständlich, denn die Preisspirale dreht seit Jahren in dieselbe Richtung: nach oben. Im laufenden Jahr kletterten die Preise für Mehrfamilienhäuser gemäss dem Immobiliendienstleister Iazi um 4,9 Prozent in die Höhe. Das steigert die Bewertungen und Deckungsgrade, führt ohne Rebalancing der Vermögensallokation vielleicht aber zu gefährlichen Klumpenrisiken. Einige Pensionskassen haben bei ihren Immobilienbeständen kein Rebalancing betrieben, andere haben ihre strategische Immobiliengewichtung gezielt erhöht. Das Resultat: Steigende Immobilienquoten. 2019 betrug die mittlere Immobilienquote von Pensionskassen laut Swisscanto 24 Prozent. Doch bei den zehn Prozent Kassen mit den höchsten Quoten beträgt das Mittel 43 Prozent. Die Stiftungsräte dieser – vorwiegend kleinen – Kassen bauen darauf, dass sich an der Zinsfront sehr lange nichts ändern wird, was die Preis- oder Ertragsentwicklung stoppen könnte. Die Prognosen geben ihnen teils recht – teils nicht.

Gefährliche Nebenwirkungen

Die Coronakrise verlängert das Regime der Negativzinsen in der Schweiz. Das heisst: Man wird auch mit den Nebenwirkungen länger leben müssen. Dazu gehören wenig bis keine Zinsen auf Vorsorge- und Spargeldern und billiges Geld für Schuldner. Eine der Nebenwirkung ist auch, dass die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt weiter in die Höhe klettern. Steigende Preise sind an und für sich kein Problem, da die Wertsteigerungen die Deckungsgrade verbessern. Doch im Grossraum Zürich gibt es laut ZKB-Chef Martin Scholl inzwischen zu wenig Wohneigentum und fast zu viele Mietwohnungen. Das habe damit zu tun, dass institutionelle Anleger wie Pensionskassen auf der Suche nach Rendite in Mietobjekte investieren. Die Lage auf dem Mietwohnmarkt wird ungemütlich, weil die Leerstände wachsen.

Rückgang bei den Mieten

Im Gegensatz zur Preisentwicklung zeichnet sich bei den Mieterträgen eine Kehrtwende ab. Einerseits verursacht der hohe Leerstand bei den Mehrfamilienhäusern Druck auf die Mieten. Laut Iazi dürften die Angebotsmieten in diesem Jahr um 0,8 Prozent nachlassen. Andrerseits dürfte wegen der tiefen Zinsen im zweiten Quartal der für die Mietpreise relevante Referenzzinssatz gesenkt werden, was zu einem Mietrückgang um 3 Prozent führt. Erschwert hat sich Marktsituation aber vor allem durch die Covidkrise bei kommerziell genutzten Liegenschaften. Erstens schmälern die Massnahmen gegen die Pandemie kurzfristig die Immobilienerträge kommerziell genutzter Liegenschaften. Immobilienbesitzer erwarten laut einer Umfrage des Hauseigentümerverbands Schweiz denn auch einen Einbruch bei den Preisen. Zweitens hat die Pandemie die Digitalisierung der Wirtschaft beschleunigt. Das Arbeiten im Homeoffice nimmt zu und Meetings, Bildung sowie Einkaufen finden vermehrt online statt. Diese Verhaltensänderungen werden die Flächennachfrage langfristig beeinflussen. Die Branche geht laut Stimmungsbarometer des Beratungsunternehmens KPMG von einem geringerem Bedarf an Büro- und Verkaufsflächen sowie peripheren Lagen aus.

Die Gewinner sind ...

Es gibt aber nicht nur die Verliererseite. Auf der Gewinnerseite befinden sich Logistikflächen, sowie Flächen für den Gesundheits- und Pflegebereich. Hier schätzt die Mehrheit der Befragten die Entwicklung der Nachfrage als positiv ein. Auch Wohnimmobilien und urbane, zentrale Lagen tragen nach wie vor zur Stabilität der Anlageklasse bei. Die Covid-19-Krise läutet also nicht das Ende der Ära Betongold ein. Sie leistet aber dem Strukturwandel Vorschub. Dieser sorgt für Veränderungen bei der Bewertung von Immobilien-Portfolios, die von Vorsorgeeinrichtungen frühzeitig einkalkuliert werden sollten, um weiterhin verlässlich von den Immobilien-Renditen profitieren zu können.