«Anlage Aktuell»: Steigender Appetit auf europäische, nicht-börsennotierte Immobilien

Von Peter Bezak, Anlageexperte bei der Zurich Invest AG

Immobilieninvestitionen in Europa haben jahrelang solide Renditen erzielt. Die Corona-Krise sorgte im zweiten Quartal letzten Jahres für einen Dämpfer. Doch der Immobilienmarkt kennt seither wieder nur die gewohnte Richtung nach oben: Das vierte Quartal war in den meisten Märkten wieder das stärkste des letzten Jahres. Der Performance-Index für europäische, nicht-börsennotierte Immobilienfonds hat, gemessen am INREV-Index (Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles), über die letzten 10 Jahre knapp 6 Prozent pro Jahr und 2020 trotz des tiefen Tauchers über 2 Prozent zugelegt. Tiefe Zinssätze, der Mangel an anderen attraktiven Anlagemöglichkeiten sowie der Umstand, dass der professionell verwaltete europäische Immobilieninvestmentmarkt rund elfmal so gross ist wie der schweizerische, bringen Schweizer Pensionskassen dazu, stärker auf ausländische Immobilien zu setzen. Die Immobilien-Auslandsquote der Vorsorgeinstitute ist laut dem Bundesamt für Statistik in den vergangenen Jahren stärker als die Inlandsallokation gestiegen, wenn auch auf einem tiefen Niveau. 2019 lag die Quote bei 2,6 Prozent des Gesamtvermögens. Im Vergleich dazu die heimische Immobilienquote: 17,5 Prozent.

Die Wachstumstreiber

Ein kürzlich erschienener Bericht von INREV, einer gemeinnützigen Vereinigung mit Sitz in den Niederlanden, die die Interessen von Anlegern am europäischen Markt für nicht-börsennotierte Immobilienfonds wahrnimmt, zeigt, dass die Anlageklasse für eine weitere signifikante Expansion bereit ist. Ein Anstieg des Anteils des verwalteten Vermögens am globalen Vermögen ist für sich genommen ausreichend, um die Nachfrage nach Immobilien zu steigern. Darüber hinaus nehmen die Immobilienallokationen für alle Arten von Investoren stetig zu. Es ist nicht zu erwarten, dass sich dieses Phänomen in absehbarer Zeit ändern wird. Die rasante Entwicklung einer breiten Palette von Produktangeboten hat es in den letzten Jahren ermöglicht, den wachsenden Appetit der Investoren auf diese Anlageklasse zu absorbieren. Das Angebot wird sich weiter ausweiten, wobei ein starker Fokus auf Core-Strategien liegt. Core-Immobilien zeichnen sich durch ihre sehr gute Lage in wachsenden Städten sowie durch die hohe Qualität der Mieterinnen und Mieter aus.

Schritt ins europäische Ausland

Bei der Portfoliokonstruktion und -diversifikation sind Grösse, Geografie, Sektor, Anlagestil und Anlagestrategie zu berücksichtigen. Für eine sinnvolle geografische Streuung der Risiken genügt ein Blick auf die wirtschaftlich bedeutendsten Länder West- und Nordeuropas. Dazu gehören Deutschland, Frankreich und Grossbritannien sowie die Beneluxstaaten und Skandinavien. Nicht nur Länder haben unterschiedliche Wirtschaftszyklen und korrelieren dadurch wenig, dies ist auch bei Städten der Fall. Ob Berlin, Kopenhagen oder Stockholm: Besonders dynamisch wachsende Städte sind zu empfehlen, die so genannten «Winning Cities». Das sind Städte mit einem starken prognostizierten BIP-Wachstum für die nächsten Jahre.