Immobilien im europäischen Markt bleiben interessant

Von Adrian Bamert, Portfolio Manager Real Estate TPAM, Swiss Life Asset Managers

Die Zinsen steigen und damit stehen die verschiedenen Anlageklassen auf dem Prüfstand. Investoren in Europa haben wieder mehr Auswahl. Immobilien-sind als Anlageklasse bei richtiger Auswahl aber nach wie vor sehr attraktiv. 

Das Umfeld ist schwieriger geworden, seit Fed, EZB und SNB an der Zinsschraube drehen. Das gilt nicht nur für die Aktien- sondern auch für Immobilienmärkte. Denn das Tiefzinsumfeld war einer der grossen Treiber für diese Anlageklasse in den letzten Jahren. Nun sinkt der Yield Spread im Vergleich zu zehnjährigen Staatsanleihen. 

Mit aktuell durchschnittlich rund 150 Basispunkten ist der Risikoaufschlag in Europa aber immer noch relativ attraktiv. Mit einem höheren Zinsniveau sind durchaus Auswirkungen auf die Immobilienpreise zu erwarten. Bereits jetzt sind viele Käufer auf dem Transaktionsmarkt deutlich vorsichtiger geworden und warten die weitere Entwicklung ab. 

Immobilienauswahl entscheidend

Lage, Lage, Lage. Das wichtigste Kriterium bei der Immobilienauswahl hat nun nochmals an Bedeutung gewonnen. So sind erstklassige Liegenschaften wie innerstädtische Büros oder moderne Wohnungen an guten Lagen weiterhin gefragt und werfen attraktive Renditen ab. Objekte am Stadtrand oder auf dem Land werden hingegen weniger gesucht.

Neben der Lage spielt angesichts des schwierigeren wirtschaftlichen Umfelds mit einer temporären Rezession auch die Mieterbonität eine grosse Rolle. Daneben sind die meisten kommerziellen Mietverträge an die Inflation gekoppelt. Die aktuell gestiegene Teuerung liefert dann höhere Erträge, erhöht aber auch die Mietbelastung. Bei erhöhtem Zinsniveau steigt der Diskontsatz und schmälert die Rendite. Der Nettoeffekt von steigenden Erträgen und Diskontsätzen ist aktuell schwierig abzuschätzen.

Industrie- und Logistikobjekte als attraktive Beimischung

Neben den Klassikern Büro, Handel und Wohnen im Immobilienportfolio gibt es noch zahlreiche inzwischen etablierte Immobiliensektoren, die als Diversifizierung beigemischt werden können. Eine Gruppe in Europa sind dabei Industrie- und Logistikobjekte. Bei richtiger Auswahl sind sie eine interessante Ergänzung im Portfolio.

Im Industriebereich wird selten in reine Produktionsstätten investiert, sondern in so genannte Light-Industrial-Objekte. Im besten Fall sind sie der Hauptsitz eines Unternehmens, mit Büro-, Produktions- und Lagerstätten. Nicht zu unterschätzen ist dann aber das Klumpenrisiko eines Einzelmieters und ein möglicher Leerstand sowie Umnutzungskosten, wenn der Mietvertrag nicht verlängert wird.

Der bereits vor rund zehn Jahren eingetretene Trend des E-Commerce erhielt in der Corona-Pandemie einen weiteren Schub. Deshalb ist die Nachfrage nach Logistik-Objekten ungebrochen hoch. Dies sorgt allerdings für stark gestiegene Preise, was wiederum die Rendite verringert. Auch bei Logistikimmobilien sollten sich Investoren daher auf qualitativ hochwertige Liegenschaften gestandener Unternehmen mit guter Bonität konzentrieren. 

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