Aktuelle Knackpunkte bei Immobilienanlagen

Von Peter Bezak, Ökonom und Anlageexperte bei Zurich Invest AG

Der Schweizer Immobilienmarkt steht gegenwärtig in einer grossen Abhängigkeit der weiteren Inflations- und Zinsentwicklung. Auch wenn die Inflationsrate in der Schweiz gesunken ist, besteht noch keine Sicherheit, dass sie nicht wieder steigen wird. Die Schweizer Nationalbank (SNB) bleibt wachsam, denn die geldpolitische Gesamtlage ist komplex. Beschliesst sie weitere Zinserhöhungen, drohen die Immobilienpreise zunehmend unter Druck zu kommen.

Mieterträge stabilisieren

Der Wert von Immobilien ist derzeit in der Schweiz gegenläufigen Einflüssen ausgesetzt. Generell wird die Nachfrage im Schweizer Mietwohnungsmarkt durch das starke Bevölkerungswachstum gestützt. Es besteht ein erheblicher Bedarf an Wohnraum in städtischen und zentralen Lagen, insbesondere auch aufgrund der Zuwanderung aus dem Ausland. Im Gegensatz dazu steht eine rückläufige Bautätigkeit, die sich vor allem in der geringen Anzahl an Baubewilligungen widerspiegelt. Diese Ausgangslage wirkt tendenziell preistreibend, insbesondere auch, weil es die bevorstehenden Mietzinserhöhungen den Eigentümern wie Pensionskassen und Anlagestiftungen ermöglichen, die Erträge zu steigern. Gleichzeitig geraten die Immobilienpreise mit steigenden Zinsen zunehmend unter Druck. Je stärker Obligationen dank erhöhten Zinsen rentieren, desto eher fliesst das Geld von Investoren in Obligationen und nicht mehr in Immobilien.

Anstieg der Immobilienquote

Im vergangenen Jahr verzeichneten die Schweizer Pensionskassen Verluste bei ihren Aktien- und Anleihen-Investitionen, während die Immobilienanlagen noch wenig tangiert waren. Dadurch stieg die relative Quote von Immobilien in den Anlageportfolios vieler Vorsorgeeinrichtungen an. Bei einigen Pensionskassen wurde die gesetzlich vorgeschriebene Obergrenze von 30 Prozent für Immobilienanlagen überschritten. Die BVV2-Verordnung erlaubt zwar gewisse Bandbreiten bei den Portfolioanteilen, innerhalb derer sich die Pensionskassen bewegen können. Doch dieser Spielraum hat Grenzen, wenn der Rand der Limiten berührt wird.

Sich gedulden oder anpassen

In dieser Situation gibt es für Pensionskassen zwei Optionen: Die erste ist Geduld. Das funktioniert, wenn wie dieses Jahr die Aktienmärkte sich positiv entwickeln. Denn dann reduziert sich automatisch die Immobilienquote und die Bandbreiten sind dadurch wieder eingehalten. Die zweite Option ist die Korrektur. Vorsorgeeinrichtungen passen ihre Quote an, in dem sie sie reduzieren. Doch aufgrund der Illiquidität von Immobilienanlagen – zumindest für direkt gehaltene Liegenschaften oder Anlagestiftungen – gestaltet sich eine kurzfristige Anpassung des Anteils schwierig. Sind Stiftungen hingegen in kotierte Immobilienanlagen investiert, können sie Teile davon schnell verkaufen und so die Quote einfacher reduzieren. Wie viele Pensionskassen konkret die Quote anpassen werden müssen, hängt nun stark vom weiteren Verlauf der Inflation - und der allenfalls dadurch notwendig werdenden Zinserhöhungen - ab.