Knappheit treibt Renditen

Susanne Kapfinger, Ökonomin und Leiterin Redaktion AWP Soziale Sicherheit

Das Angebot ist knapp, die Nachfrage hoch - in Städten ganz besonders: In Zürich stehen im Schnitt nur 7 von 10 000 Wohnungen leer. Entsprechend lukrativ sind Immobilien für Investoren. Seit Jahren profitieren Immobilienbesitzer von stabilen Wertsteigerungen – und zwar landesweit. Der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik ist seit Ende 2019 um ein Fünftel gestiegen. Das heisst: Eigenheimbesitzer haben während dieser Zeit Wertsteigerungen von 5 Prozent pro Jahr verbucht. 

Wer für den Kauf des Eigenheims die Wohnbauförderung beansprucht hat respektive Pensionskassengelder vorbezogen hat, hat gut Lachen. Ihr Immobilienvermögen wuchs wahrscheinlich schneller als das in der Pensionskasse verbleibende Geld. Denn der Pensionskassenvergleich des VZ- Vermögenszentrums zeigt: Die beste durchschnittliche Verzinsung zwischen 2022 bis 2024 beträgt 4,2 Prozent, die tiefste 0,9 Prozent. 

Anhaltende Knappheit

Die Preisdynamik auf dem Wohnmarkt beglückt zwar die Immobilienbesitzer – Mieterinnen und Mieter haben das Nachsehen. Die angespannten Wohnmärkte treiben die Angebotsmieten in immer höhere Sphären. Allein im Jahr 2024 mussten Mieter Mietpreiserhöhungen von durchchnittlich 4,7 Prozent verkraften. Immobiliendienstleister wie Wüestpartner rechnen auch 2025 mit steigenden Angebotsmieten. Allerdings sollte der Wachstumsschritt mit 1,9 Prozent moderater ausfallen.

Treiber dieser Entwicklung ist neben dem Bevölkerungswachstum eine chronische Unterversorgung mit Wohnraum. Die Bautätigkeit bleibt unzureichend. Die Immobilienbranche gibt der überladenen Bürokratie im Baurecht die Schuld. Das Parlament lässt diesen Vorwurf aber nicht auf sich sitzen. Es hat beispielsweise neue Regeln für Baumängel erstellt, um die Situation der Bauherrschaft bei Baumängeln zu verbessern. Diese gelten ab 2026.

Substitut für Bonds

Bis neue Baugesetze ihre Wirkung entfalten vergeht noch viel Zeit. Währenddem hält die Bautätigkeit mit der Nachfrage nicht Schritt. Denn tiefe Zinsen treiben die Nachfrage zusätzlich. Die Renditen von Staatsanleihen tendieren wieder gegen Null. Im Dezember 2024 lag die Rendite für zehnjährige Bundesobligationen nur noch bei 0,3 Prozent. Auch demgegenüber gewinnen Immobilieninvestments an Attraktivität. 

Zudem gelten Obligationen nicht mehr automatisch als sicherer Hafen. Dazu bewegten sich ihre Kurse in den letzten Jahren zu volatil und waren zu stark von makroökonomischen Risiken betroffen. Früher war das Prinzip einfach: Fielen die Zinsen, sanken die Bondkurse, während die Aktienkurse zulegten – und umgekehrt. Bonds dienten als verlässlicher Puffer im Portfolio. 2020 und 2022 war aber alles anders: Beide Anlageklassen bewegten sich in die gleiche Richtung und zwar nach unten. 

Nun befürchten einige Marktkenner, dass die positive Korrelation zwischen Aktien und Bonds 2025 anhalten könnte. Damit  wäre Schluss mit der Rolle der Bonds als Stabilisatoren. 

Tragbares Dach

Private müssen hier jedoch andere Überlegungen anstellen als professionelle Anleger. Wer zur Finanzierung des Eigenheims Pensionkassengelder vorbezieht, muss sich über die entstandenen Vorsorgelücken in Kenntniss setzen. Die Renteneinbusse könnte später die Tragbarkeit des Eigenheims gefährden.    In diesem Fall müsste das Wohneigentum verflüssigt werden, indem es beispielsweise verkauft wird. Wer davor nicht zurückschreckt, kann sich jedoch über den Verkaufsgewinn freuen.