Betongold unter Bewährungsdruck
von Peter Bezak, Ökonom und Anlageexperte Zurich Invest
Schweizer Immobilien bleiben für Pensionskassen attraktiv: Knappheit, laufende Erträge und die langfristige Ausrichtung sprechen weiterhin für die Anlageklasse. Gleichzeitig machen Regulierung, Sanierungsbedarf und steigende Projektkosten aus dem vermeintlich einfachen «Betongold» eine anspruchsvolle Investition.
Wohnraum bleibt knapp
Immobilien sind ein knappes Gut, wie kürzlich publizierte Leerwohnungsziffern zeigen. In allen Regionen ausserhalb Zürichs liegen sie weiterhin unter einem Prozent. Im Kanton Zürich ist die Ziffer zwar leicht von 0,48 auf 0,52 Prozent gestiegen; in der Stadt Zürich betrug sie lediglich 0,11 Prozent. Zürich ist damit ein besonders deutliches Beispiel für eine schweizweit relevante Entwicklung: Die Wohnungssuche ist vielerorts so schwierig wie seit Jahren nicht mehr. Die Bautätigkeit vermag mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Für institutionelle Investoren bedeutet dies grundsätzlich stabile Vermietungsperspektiven und laufende Erträge.
"Pensionskassen müssen Lage, Gebäudequalität, Mieterbonität, Vertragslaufzeiten, Drittverwendungsfähigkeit und Sanierungsbedarf beachten"
Regulierung wird zum Renditefaktor
Dennoch sind Wohnimmobilien keineswegs risikolos. Komplexe Bauvorschriften, Einsprachen, hohe energetische Anforderungen und politische Eingriffe können Projekte verzögern und verteuern. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, welche Rendite ein Objekt verspricht, sondern, wie realistisch diese unter den geltenden Rahmenbedingungen erreichbar ist. Auch das Mietrecht steht im Fokus. Der Bundesrat hat eine Anpassung der Verordnung in die Vernehmlassung geschickt. Sie soll die Berechnung der zulässigen Nettorendite sowie die Behandlung wertvermehrender Investitionen präzisieren. Ein definitiver Entscheid liegt noch nicht vor.
Für Eigentümer und Pensionskassen ist daher noch offen, wie sich die Regeln auf Sanierungen, Mietzinsanpassungen und die Wirtschaftlichkeit von Neubauten auswirken werden. Es entsteht ein Zielkonflikt: Die Gesellschaft erwartet einerseits mehr bezahlbaren und energieeffizienten Wohnraum. Andererseits stellt sie an die Vorsorgeeinrichtungen den Anspruch, stabile, risikoangemessene Erträge zu erwirtschaften. Wohnimmobilien sind dadurch politisch besonders exponiert. Gefragt sind daher Szenarioanalysen zu höheren Zinsen, sinkenden Mieten, steigenden Sanierungskosten und längeren Bewilligungsverfahren.
Geschäftsliegenschaften selektiv prüfen
Die Beimischung von Geschäftsliegenschaften ist eine Möglichkeit, diese politische Abhängigkeit zu reduzieren. Selbstverständlich sind sie keine risikolosen Alternativen. Die Attraktivität von Büroflächen ist insbesondere davon abhängig, wie sich hybride Arbeitsmodelle weiterentwickeln. Klar ist: Erstklassige Objekte an zentralen Lagen mit guter Erreichbarkeit und flexiblen Grundrissen bleiben gefragt. Veraltete Gebäude an peripheren Standorten tragen dagegen ein erhöhtes Leerstands- und Umnutzungsrisiko. Für Pensionskassen sollen bei Investitionsentscheidungen daher nicht nur die Kategorien «Wohnen» oder «Geschäft» ausschlaggebend sein, sondern auch Lage, Gebäudequalität, Mieterbonität, Vertragslaufzeiten, Drittverwendungsfähigkeit und Sanierungsbedarf.
Das gesamte Risiko erfassen
Wichtig ist auch zu wissen, dass die Quote an selbst gehaltenen Immobilien oft nicht das ganze Exposure gegenüber den Risiken der Anlageklasse zeigt. Oft sind Pensionskassen auch über Immobilienfonds, Anlagestiftungen, Immobilienaktien und Hypotheken indirekt den entsprechenden Risiken ausgesetzt. Das gesamte Immobilienrisiko kann dadurch deutlich über der strategischen Immobilienquote liegen – bei vielen Vorsorgeeinrichtungen liegt diese über einem Drittel. Entscheidend ist aber nicht der grösstmögliche Anteil, sondern die Qualität, Diversifikation und politische Exposition der einzelnen Engagements.
